Le terme « viager » vient de « viage », qui signifie en vieux français « temps de vie ». Cette expression évoque un aléa concernant la durée du contrat. La vente en viager est donc un contrat aléatoire, au sens juridique du terme ( article 1964 du Code Civil).

Le viager existe depuis longtemps. En 1934, Charles de Gaulle et son épouse avaient acheté en viager leur résidence personnelle, à Colombey-les-Deux-Églises.

Le principe du viager est simple. Le « débirentier » (acquéreur) verse au vendeur (crédirentier) un bouquet à la signature du contrat et une rente viagère sa vie durant. La rente est constituée au profit d’une ou plusieurs personnes (ex : un couple). Dans ce cas, la rente sera payée jusqu’au décès de la dernière personne vivante.

Pour satisfaire au mieux les deux parties, le contrat en viager apporte des avantages pour le vendeur (ex : indexation de la rente, privilège de vendeur, etc…) mais aussi des avantages pour l’acquéreur (ex : possibilité de revendre un viager, etc…).

Le viager est donc la plus ancienne retraite du monde et une solution adaptée aux enjeux contemporains répondant à la fois aux besoins des séniors et des épargnants

Le viager, une solution gagnant-gagnant

Le viager permet au vendeur de percevoir un revenu complémentaire et à l’acquéreur d’investir dans l’immobilier dans des conditions avantageuses. Le viager offre aux deux parties des avantages réels s’il est bien encadré et accompagné par un professionnel spécialisé. Le viager représente une solution particulièrement adaptée aux enjeux du monde contemporain.

Le viager pour le vendeur

Si la vente en viager trouve de nombreux adeptes, c’est parce qu’elle permet au vendeur (ou crédirentier) de profiter de revenus supplémentaires à un moment où, souvent, l’essentiel de ses revenus est constitué d’une retraite ou d’une pension. Grâce au viager, le vendeur s’assure une rente jusqu’à la fin de ses jours. En outre, le vendeur bénéficie d’avantages fiscaux sur sa rente (abattements fiscaux de 30 % à 70 % en fonction de son âge). Ainsi le vendeur est assuré d’une retraite confortable tout en continuant de vivre chez lui, s’il décide de conserver son Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).

En résumé :

• possibilité de rester chez soi sa vie durant ;
• économies importantes (taxe foncière, gros travaux, etc…) ;
• perception d’un revenu supplémentaire chaque mois ;
• avantages fiscaux

Le viager pour l’acheteur

Pour l’investisseur, l’acquisition d’un viager occupé s’apparente à un investissement locatif sécurisé, avec un seul occupant (le vendeur), et pour lequel il reçoit la totalité des "loyers" au moment de l’acquisition sous forme de décôte d’occupation.

En résumé :

• acquisition d’un bien immobilier à moindre coût ;
• non nécessité de recourir au crédit bancaire (pas d’intérêts bancaires) ;
• constitution d’un patrimoine pour sa retraite ;
• cadre fiscal favorable.

Un investissement simple, souple et rentable

Le viager est un investissement permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions financières et fiscales très attractives et avec des frais réduits. C’est aussi un investissement considéré par les autorités publiques comme ayant un fort enjeu social et sociétal. La particularité de cette acquisition est que l’investisseur devient propriétaire du bien, dès la signature chez le notaire, en ayant une partie au comptant, appelée BOUQUET, ainsi qu’une RENTE à vie au vendeur (crédirentier).

Le principe de l’achat en viager et en vente-à-terme est le crédit-vendeur, le vendeur « joue le rôle de la banque » , l’investisseur lui verse son apport (le BOUQUET) puis il paie tous les mois une mensualité (la RENTE). De ce fait, le financement bancaire est donc quasiment impossible.

Il y a plusieurs sortes de viagers ou ventes-à-terme, qui s’adaptent parfaitement à des objectifs et contextes différentes. L’investissement en viager occupé, qui représente la grande majorité des transactions, s’apparente à un investissement immobilier locatif non fiscalisé, très sécurisé et offrant une rentabilité forte puisque le crédirentier devient, en quelque sorte, le « locataire » des X prochaines années (ceci en fonction de l’âge du vendeur et de son espérance de vie).

Tous ces avantages font de l’investissement viager un placement offrant l’un des meilleurs couples risque/rentabilité du marché avec une rentabilité annuelle moyenne de 7 % à 9 % sur longue période.

Rappels sur les fondamentaux sur le viager

L’achat en viager

• Investissement bénéficiant d’un cadre fiscal particulièrement avantageux.
• Investissement sécurisé dans la pierre.
• Placement souple et rentable, qui permet aux acquéreurs de se constituer un patrimoine immobilier à leur rythme, sans recours au crédit bancaire.
• Investissement socialement responsable, utile à la société et aux Seniors qui peuvent améliorer leur quotidien et faire plaisir à leurs proches.
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Avantages et garanties pour l’investisseur

Avantages

• Un placement de moyen/long terme ;
• Ce placement offre une rentabilité de 6-8 % par an en moyenne ;
• L’acquisition d’un bien immobilier à prix réduit ;
• Le prix de vente est diminué de la décote d’occupation qui correspond à un « loyer théorique » payé par les vendeurs occupants ;
• L’acquisition d’un bien à son rythme et sans recours au crédit bancaire ;
• L’acquéreur/investisseur paie une somme au comptant, puis il verse une mensualité au vendeur sur une période fixe. L’acquéreur bénéficie d’un crédit vendeur et ne paie donc pas d’intérêts bancaires ;
• Un cadre fiscal très favorable. Il n’y a pas de fiscalisation des loyers théoriques perçus au moment de l’acquisition sous forme de réduction du prix, et frais de notaire réduits.

Garanties

• L’investisseur est garanti d’investir dans un actif tangible et identifié (par rapport à des produits financiers souvent peu transparents) avec une bonne protection du capital investi. C’est un placement de « bon père de famille » ;
• L’investisseur est garanti de payer le juste prix, compte tenu de l’existence d’un référentiel de prix sur le marché de l’immobilier ancien (par rapport à l’immobilier neuf où les prix sont moins transparents) ;
• L’investisseur est garanti contre les loyers impayés et les vacances locatives. La totalité des loyers théoriques est encaissée le jour de la vente ;
• L’investisseur est garanti de non fiscalisation des loyers théoriques quelle que soit l’évolution du cadre fiscal. La vente à terme occupée ne génère aucun revenu foncier à déclarer et donc pas d’impôt ;
• L’investisseur est garanti de non dégradation et d’entretien du bien par le vendeur occupant.

La vente en viager occupé présente de nombreux avantages

1. Le vendeur (crédirentier) perçoit un capital et des revenus supplémentaires garantis à vie

Lors de la vente, le débirentier verse une somme au comptant appelée « BOUQUET », calculée en fonction de la valeur du bien. Puis, tous les mois, le vendeur perçoit une somme mensuelle, appelée « RENTE », versée par l’acquéreur qui garantit un complément de revenus à vie. La rente viagère vous permet d’améliorer votre quotidien et de profiter plus agréablement de votre retraite.

2. Le vendeur (crédirentier) dispose d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) personnel sa vie durant en cas de viager occupé

Si vous choisissez de vendre votre bien en viager occupé, cela vous permet de continuer à l’occuper aussi longtemps que vous le souhaitez sans changer vos habitudes de vie. En effet, le crédirentier bénéficie d’un « Droit d’Usage et d’Habitation », il continue à vivre « chez lui », sans changement de son quotidien, tout au long de sa vie. Si le vendeur décide de libérer le bien, uniquement de son propre chef, alors la rente est revalorisée au barème prévu dans l’acte de vente. Ce qui lui permet de faire face aux nouvelles dépenses induites (résidence sénior, …).

3. Le vendeur (crédirentier) réalise des économies importantes

Le vendeur ne paie plus la taxe foncière, les gros travaux (ravalement, toiture, cage d’escalier) et les honoraires du syndic en cas de copropriété. Seules la taxe d’habitation, la taxe sur les ordures ménagères et les charges locatives demeurent à sa charge.

4. Le vendeur (crédirentier) bénéficie d’un cadre fiscal très favorable

Le bouquet est totalement exonéré d’impôts (s’il s’agit de la résidence principale). La rente bénéficie d’un abattement :

• jusqu’à 49 ans : 30% d’abattements (seulement 70% à déclarer de votre rente annuelle) ;
• de 50 ans jusqu’à 59 ans inclus : 50% d’abattements (50% à déclarer) ;
• de 60 ans jusqu’à 69 ans : 60% d’abattements (40% à déclarer) ;
• à partir de 70 ans : 70% d’abattements (30% à déclarer).

De plus, les frais d’enregistrement et de notaire sont à la charge de l’acquéreur-investisseur.

La vente en viager occupé présente des garanties solides

1. Garantie du paiement des rentes et des charges

La vente est enregistrée par un acte authentique établi chez notaire. Une hypothèque de premier rang est prise par le notaire le jour de la signature de la vente, celle-ci est assortie du privilège de vendeur avec clause résolutoire.

2. Garantie de maintien de pouvoir d’achat par la revalorisation annuelle de la rente

La rente est indexée chaque année à la date anniversaire, usuellement, sur l’indice de l’INSEE des prix à la consommation pour faire face à l’augmentation du coût de la vie.

3. Protection et solidarité familiale

Contrairement aux pensions de retraite, la réversion du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) et la totalité de la rente au conjoint survivant sont exonérées des droits de succession. Par ailleurs, le vendeur peut utiliser son bouquet pour faire une donation, en partie défiscalisée, à ses proches.

Le viager occupé correspond à la vente d’un bien immobilier (logement, maison, terrain…) dont le crédirentier (vendeur) se réserve un Droit d’Usage et d’Habitation (occuper le bien) ou un usufruit (occuper ou louer le bien) sa vie durant.

Le viager libre correspond à la vente d’un bien immobilier dont le débirentier (l’acquéreur) aura la libre disposition du bien. L’acquéreur peut occuper ou louer le bien à sa convenance. Le vendeur bénéficie d’un bouquet à la signature de la vente et d’une rente à vie (il échange de potententiel loyers contre une rente faiblement fiscalisée et totalement sécurisée).

La vente à terme correspond à la vente d’un bien immobilier où l’acquéreur paie un bouquet comptant et des mensualités sur une période définie (le paiement est limité dans le temps). Le vendeur peut, dans le cas d’une vente à terme occupée, se réserver un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).