Pour assurer le meilleur rapport qualité/prix à nos clients, nous évaluons les contrats et renégocions le coût des prestations.
Nous obtenons ainsi une économie sur les principaux postes de dépenses de 5 à 15% pour toute nouvelle copropriété que nous prenons.
L’agence IPV est le Syndic le plus recommandé dans le Vaucluse et spécialiste de la gestion des copropriétés.
Pour assurer le meilleur rapport qualité/prix à nos clients, nous évaluons les contrats et renégocions le coût des prestations.
Nous obtenons ainsi une économie sur les principaux postes de dépenses de 5 à 15% pour toute nouvelle copropriété que nous prenons. Next Provence immobilier est syndic et spécialiste de la gestion des copropriétés dans le Vaucluse.
L’énergie (gaz, fuel, électricité) est assurément le poste de dépense le plus lourd pour les copropriétés dotées d’un système de chauffage collectif.
Chez Agence Next Provence immobilier, les contrats d’énergie sont renégociés chaque année et chaque année, les prix baissent de façon notable.
Nous intervenons également sur les réglages des chaudières et des brûleurs qui permettent également des économies d’énergie.
L’optimisation de la distribution du chauffage collectif est également à étudier car certains appartements sont surchauffés (24°C), tandis que d’autres peinent à atteindre les 19 degrés.
C’est le plus gros poste de dépense et le poste sur lequel les conseils syndicaux et le syndics doivent porter la plus grande attention.
Le contrat P2 consiste à procéder au réglage des brûleurs, des courbes de température, entretenir la chaufferie (au fioul ou au gaz), faire les réglages et le ramonage des conduits . Ce contrat coûte autour de 50 € TTC par an et par appartement
Garantir le remplacement en cas de casse est le contrat P3. Le tarif du P3 est fonction de la qualité technique de la chaufferie et de la vétusté des équipements le P3 varie de 35 à 80 TTC / logement
Une prestation de nettoyage doit osciller entre 20 et 24€ HT/ heure.
Payer plus cher n’est en aucun cas une garantie de qualité .
Chez Agence Next Provence immobilier, nous assurons un suivi qualitatif de l’entretien, pour vérifier que le travail est fait et éviter toute surévaluation de la prestation.
Ces contrats sont également régulièrement revus pour favoriser la proximité des entreprises et des copropriétés.
Chez Agence Next Provence immobilier nous enregistrons très peu de sinistres sur les immeubles que nous gérons, ce qui nous permet de proposer un taux d’assurance très compétitif : 0,8€ le m² avec les meilleures garanties du marché.
Cet article sur le sujet pourrait vous intéresser : C’est quoi un bon contrat d’assurance multi-risques immeuble ?
Dans les copropriétés que gère l'agence Next Provence immobilier, tous les ascenseurs sont conformes à la législation et ont passé les contrôles quinquennaux obligatoires.
Tous les contrats sont des contrats unis dont la rédaction est favorable au syndicats et les protègent.
Tous les contrats d’ascenseur que nous signons bénéficient de garanties étendues en cas de casse du matériel.
Tous nos contrats ont un coût compris entre 1280€ et 1800€ TTC.
Chez Agence Next Provence immobilier, nous faisons évaluer régulièrement nos prestataires par nos équipes, mais aussi par nos clients.
Une de nos valeurs ajoutées est de proposer une palette d’artisan avec des prix, des expériences et des spécialités différentes.
Ces artisans travaillent dans le cadre de bordereaux de prix selon la difficulté du travail à réaliser.
Fidéliser un artisan pour un syndic ou un client est gage de qualité de travail et de suivi.
Les travaux d’interventions représentent 20% des charges de nos copropriétaires et 40% de notre temps de travail ainsi que celui du conseil syndical. C’est dire l’attention et l’importance qu’ils requièrent.
C’est un poste de charges important, source de difficultés et de fierté quand tout s’est bien passé.
Afin d’éviter des dérapages, des procédures d’évaluation, de contrôle et de paiement doivent être mises en place.
Chaque fournisseur a sa spécialité, sa compétence.
La copropriété doit s’entourer de fournisseur compétents et investis dans son bon fonctionnement. Le rôle du syndic est de conserver ces fournisseurs qui ont la confiance des copropriétaires et d’en proposer de nouveaux lorsque le conseil syndical le lui demande.
Pour cela, des procédures d’évaluation des fournisseurs sont nécessaires.
Le contrôle des travaux s’effectue de plusieurs façons:
Chez Immobilière Pujol, nous demandons systématiquement un retour sur chaque intervention à travers une procédure dit de « care » ou de « soin » qui souligne notre volonté de prendre soin et de prendre en charge ces interventions.
Parce que chaque facture d’intervention peut être source de difficultés, Chez Agence Next Provence immobilier nous faisons viser les interventions par le conseil syndical ou la personne en charge de cette mission au sein des copropriétaires.
Quand nous formons un jeune et qu’il nous affirme ne rien connaître aux travaux, le conseil que nous lui donnons est d’estimer :
Et d’y appliquer les taux horaires par métier.
N’oubliez pas que Marseille est l’une des villes les plus embouteillées, que le stationnement est difficile, prévoyez donc 50€ HT en moyenne pour un déplacement.
Si nos clients nous recommandent, c'est que nos gestionnaires servent avec un nombre limité de copropriétaires. Nous privilégions la qualité à la quantité : nous ne chargeons pas nos équipes et leur laissons le temps de construire une relation harmonieuse avec chacun.
Qu’est-ce qu’ils y a derrière les termes charges de copropriété ?
Ce sont tous les frais et dépenses requises pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété.
Ces charges sont intimement liées aux caractéristiques techniques de l’immeuble. Raison pour laquelle le montant des charges variera entre un immeuble ancien de 20 lots, un programme neuf de 150 lots…
On distingue les charges générales, des charges spécifiques.
Des frais généraux sont engagés par tous les copropriétaires car ils concernent les parties communes. Ces charges de copropriété générales sont réparties au prorata des millièmes détenus par chaque copropriétaire.
Exemples de charges générales : ravalements de façades, réfection du gros œuvre, canalisations, produits d’entretien, rémunération du personnel d’entretien, entretien des espaces verts, primes d’assurance, honoraires de syndic…
Les charges spécifiques sont définies par le règlement de copropriété . Ce sont des charges telles que le chauffage individuel, l’électricité, l’eau chaude… La répartition de ces charges peut être votée à l’unanimité en Assemblée Générale. Les travaux de rénovation peuvent modifier la répartition de ces charges.
Exemples de charges spécifiques: antenne TV, ascenseurs, interphones, climatisation…
Sans surprise, les charges sont 2 fois plus élevées à Paris qu’à Marseille, Lyon ou encore Bordeaux. La capitale oblige chaque copropriétaire à débourser chaque année environ 2000€ (en moyenne : 40€ le m2).
La moyenne avoisine plutôt les 25€/m² en Province.
Mais il s’agit ici d’un indicateur : les charges de copropriété varient énormément selon la ville et le type d’immeuble (voir nos résultats ci-après).
Si vous êtes propriétaire bailleur et que vous avez optez pour l’imposition au réel (et non au micro-foncier), vous pouvez déclarer une partie des charges pour diminuer vos revenus fonciers soumis à l’impôt.
Pour ce faire, il faut renseigner le montant total des provisions versées au syndic l’année précédant l’imposition (que ces provisions soient déductibles ou non, utilisées ou non).
On renseigne ces provisions sur la ligne 229 du formulaire 2044 de déclaration des revenus fonciers
Le bailleur doit ensuite indiquer le montant des provisions non déductibles qui ont été déduites l’année précédente (ligne 230 du formulaire). Autrement dit, vous indiquez à l’administration fiscale la somme des provisions relatives aux charges non déductibles et aux charges récupérables sur le locataire.
A cela s’ajoute la différence entre provisions versées et charges réelles : si le solde est positif, on inscrit le montant aux charges non-déductibles. Si le solde est négatif, le supplément versé au syndic doit s’ajouter au montant des charges déductibles.
L'agence Next Provence immobilier peut vous assister dans ces déclarations foncières.
Les retards de paiement et les impayés fragilisent la copropriété. Pour éviter les déficits de trésorerie à répétition et couvrir les frais et travaux à temps, le syndic de copropriété peut engager une action en justice contre le ou les mauvais payeurs (art. 55 du décret du 17.3.67). Le conseil syndical devrait toujours participer au suivi des comptes et faire un point trimestriel avec son syndic.
Si le mauvais payeur est de bonne foi, il convient de fixer un échéancier de paiement : aucun frais de relance ne lui sera imputé s’il respecte ses échéances.
Devant un copropriétaire de mauvaise foi, il faut engager une solution amiable, avant toute action judiciaire. Si les lettres de relances simples et recommandées ne suffisent pas à obtenir le paiement des charges, le syndic initie la phase précontentieuse par une mise en demeure. Le mauvais payeur versera à la copropriété des intérêts de retard calculés au taux légal (ce retard commence dès la mise en demeure). Beaucoup d’impayés se règle à ce stade.
Nota : le mauvais payeur doit supporter les dépenses de recouvrement « nécessaires exposées par le syndicat » (art. 10-1-a de la loi du 10.7.65 modifiée).
Si la situation persiste malgré la mise ne demeure, le syndic ira devant le TI (impayés de 4 000 € à 10 000 €) ou le TGI (impayés qui dépassent les 10 000 €). Le juge pourra fixer l’échéancier des règlements.
Les provisions de charges se versent par chaque copropriétaire au syndic de copropriété. Ces provisions représentent ¼ du budget prévisionnel qui a été voté (sauf si l’Assemblée générale en décide autrement).
La provision se règle chaque trimestre, le premier jour du mois. Le syndic adressera un courrier ou un mail d’appel de fonds à chaque copropriétaire pour lui indiquer le montant de la provision.
Concernant les dépenses hors budget prévisionnel, l’Assemblée en fixe le montant et la date de paiement.
Un copropriétaire peut exiger une meilleure répartition des charges. Toute modification se fait à l’unanimité de l’Assemblée générale. La modification est souvent demandée après un changement (agrandissement d’un lot, nouveau service installé…).
Le copropriétaire ne peut avoir recours qu’au TI que s’il estime que sa participation est supérieure de 25% à ce qu’il devrait payer ou s’il estime que la participation d’un autre copropriétaire est au contraire inférieure de plus de 25% au montant qu’il doit. Exemple classique : un lot du rez-de-chaussée qui supporte des frais d’ascenseur.
Comment calculer le paiement des charges entre les copropriétaires ?
Ce sujet est trop souvent source de litiges.
Les charges générales sont réparties selon la quote-part de chaque copropriétaire. Cette quote-part des parties communes dépend de la superficie du lot, de sa consistance, de l’étage et de son exposition.
S’il existe une partie commune particulière, comme par exemple une allée qui dessert seulement un lot, les charges peuvent être affectées au seul lot concerné.
Quant aux charges spécifiques, Si un équipement n’est pas utile à un lot, aucune charge ne peut lui être imputée. La répartition des dépenses d’ascenseur tient compte de l’étage chacun, les étages élevés payant plus que les étages inférieurs.
Le coût de l’assurance par appartement et par an est en moyenne de 64€.
Un prix moyen au m² de 0.81€ le m/an, une fourchette entre 0.6€ le m et 1.3€ selon la sinistralité de l’immeuble.
Sont exclus de ces statistiques les petits immeubles, car il y a une prime minimale qui rend le prix au m² non signifiant.
Pour les immeubles de plus de 1000 m2, un prix de 0.9€ le m, les plus de 5000 m 0.85€ le m
Coût d’un chauffage collectif de 380€ par logement et par an.
Un coût d’entretien compris entre 45 et 55€ pour un P2 et entre 35€ et 75€ pour un P3 selon l’âge des installations.
Pour le chauffage collectif et l’eau chaude sanitaire des immeubles de plus 100 lots : coût annuel et ECS moyen de 567€ par appartement et par an pour un immeuble construit avant 1950 : entre 550€ et 712€ par an et par logement.
Si vous voulez optimiser vos charge de chauffage collectif dans le Vaucluse, voici nos conseils
Coût moyen d’un ascenseur de 106€ par appartement et par an : entre 1.400€ et 2600€ TTC pour une cage d’escalier, soit entre 70€ (8 studios par étage) et 300€ par appartement (un seul logement de 200 m2 immeuble de 5 étages).
Tous nos contrats sont des contrats avec les clauses Unis protectrices et des contrats avec des garanties étendues (remplacement des pièces incluses).
Soit pour un T2 de 50m2 un coût moyen de 53€ par an.
DE QUOI DÉPEND LE NIVEAU DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ?A 10% en moyenne des honoraires du syndic. Ne pensez-vous pas qu’il faille porter son attention sur les autres postes de dépenses plutôt que les honoraires du syndic?
Ces questions se posent car il y a autant de copropriété, de cas particuliers et que le niveau des charges dépend de la structure des charges de l’immeuble, du niveau de confort et de prestations attendues et que pour analyser cela, le suivre et l’optimiser, il faut du TEMPS. IL N’Y A QUE DES CAS PARTICULIERSDeux immeubles sont rarement comparables entre eux. Autrement dit, chaque immeuble à une structure de charges et des aménagements qui lui sont propres, avec un niveau de charges correspondant. Prenons l’exemple des charges d’ascenseurs: un ascenseur qui dessert 5 grands appartements par étage n’aura pas le même coût d’entretien au m² qu’un ascenseur desservant un appartement par étage. Généralement, le niveau des charges dépend de la structure des charges du bâtiment et de la qualité d’entretien. OPTIMISER LES CHARGES SELON LES COPROPRIÉTÉSLes promoteurs immobiliers sont désormais plus concernés par l’optimisation des charges de copropriété. Trop souvent malheureusement, les immeubles des années 70 sont des gouffres à dépenses et ont été conçus sans considération du niveau de dépenses d’entretien. La qualité de gestion des syndics, des conseils syndicaux et l’attention qu’ils portent à la renégociation des contrats a une influence sur le niveau de ces charges. Mais il y a malheureusement des immeubles avec des structures de charges très lourdes qu’il est impossible de faire baisser et ce, malgré tous les efforts et la bonne volonté du syndic et des propriétaires.
L’exemple des espaces verts est le plus facile à mesurer. Ces espaces sont certes un agrément pour votre appartement et la vie de l’immeuble, mais c’est toujours une source de dépenses régulières et importantes. Arbres à tailler, à couper, à élaguer… alors imaginez quand ils s’étendent sur un hectare ! A terme, les copropriétaires ne finissent par voir que le coût de l’entretien plutôt que l’agrément que représentent ces espaces verts. LE MONTANT DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ DÉPEND DU NIVEAU D’EXIGENCE DES COPROPRIÉTAIRESFaire nettoyer la cage d’escalier une fois par semaine et les halls 2 fois par semaine par une entreprise de nettoyage ne permet pas d’atteindre le même niveau de propreté qu’un gardien concierge qui a des prestations quotidiennes. L’assemblée générale ou plus souvent le conseil syndical doit donc définir clairement le niveau de prestation attendu (entretien minimum, normal ou soigné) suivant un budget fixé par l’assemblée générale. Notre rôle est à la fois d’assurer un suivi méticuleux de ces prestations et de conseiller et accompagner les choix de la copropriété. LES CHARGES DE CHAUFFAGE COLLECTIF : POURQUOI PORTER SON ATTENTION SUR CE POSTE DE CHARGES?
Chez Agence IPV, dans les copropriétés que nous gérons, nous réalisons un audit des charges de copropriété et nous obtenons souvent des économies comprises entre 10 et 25% selon le niveau de gestion de la situation antérieure et sans changer le confort ou l’objectif de température. |
La mission d’un syndic est de sécuriser la réalisation des travaux par le contrôle régulier des prestataires qui interviennent sur les copropriétés.
Pourtant, ce n’est pas parce qu’un fournisseur est en règle d’un point de vue administratif, que cela suffit à assurer une qualité de réalisation.
Quand un entrepreneur a commis des erreurs d’exécution, il est souvent très coûteux et très long de les corriger à l’amiable ou en judiciaire.
Pour cette raison, se renseigner sur le professionnalisme, tester des fournisseurs fait aussi parti de notre mandat.
Pouvoir recommander le bon professionnel en étant certain que son travail sera bien fait, en sachant que les copropriétaires seront satisfaits à la fin du chantier est un de nos objectifs.
Les copropriétés qui n’achètent qu’un prix moins cher, se rendent compte souvent avec retard de leurs erreurs.
Pour toutes ces raisons, Chez Agence Next Provence immobilier, nous ne travaillons pas forcément avec les prestataires les moins chers mais avec ceux qui travaillent bien pour une qualité dans le temps.
Le calcul de nos honoraires de syndic dans le Vaucluse, suit deux principes simples : être attentifs à nos clients et suivre les dossiers de chaque immeuble.
Le métier de syndic est un métier passionnant et complexe. Evaluer la qualité de travail d’une société de syndic est difficile.
Il n’y a pas encore de mesure de la qualité de service de nos métiers et nos clients doivent évaluer notre travail sur des critères subjectifs, difficiles à quantifier.
Pour évaluer son syndic, il faut évaluer la qualité de ses outils, la sécurité juridique qu’il apporte, la capacité de ses équipes techniques à suivre des dossiers complexes et sa capacité à créer des relations équilibrées.
Un bon syndic assure le suivi des dossiers et le fait en toute transparence. Cela permet de prévenir les contentieux et d’assurer un climat favorable aux échanges constructifs.
Chez Agence Next Provence immobilier :
Les conseils syndicaux qui le souhaitent peuvent également avoir un accès gratuit au compte bancaire de la copropriété et à tous les documents de la copropriété sur simple demande. De ce fait, il partage toutes les informations avec notre équipe.
Quand un syndic est dépassé, vous pouvez mesurer ses difficultés:
Chez agence IPV, nos gestionnaires de copropriété s’appuient sur les compétences d’un directeur juridique et contentieux et de son adjointe pour sécuriser la gestion de nos clients.
Chez agence Next Provence immobilier, nous avons développé des outils de suivi technique pour les demandes, les incidents et les interventions et ce pour chaque copropriétés.
Cela nous permet de suivre au quotidien les échanges avec nos clients et avec les prestataires qui interviennent.
Une de nos gestionnaires a également été formée au Conservatoire National des Arts et Métiers pour toutes les interventions techniques et conformité des travaux.
Nous avons mis en place un système de déclaration des urgences les week-ends et jours fériés en ligne car nous avons la certitude d’obtenir une réponse et une intervention rapide.
Créer une réelle écoute entre clients et syndic professionnel n’est pas une mince affaire. Elle se démontre tous les jours et se retrouve dans les détails de notre quotidien.
Pour cela, les équipes doivent avoir le temps de faire et de la disponibilité à offrir à leurs clients.
Une gestion collégiale est une garantie pour tous les acteurs.
Nous travaillons avec des conseils de syndicaux qui prennent des décisions par majorité de votes lors des réunions et qui éclairent les choix des copropriétés en assemblée générale.
Le syndic doit pouvoir créer un climat de confiance, en étant disponible et à l’écoute, en assurant une gestion transparente et en proposant les travaux qui s’imposent au meilleur rapport qualité/prix.
Le cadre légal du syndic de copropriété est, depuis la loi Alur , homogène d’un point de vue juridique et contractuel. Il a également permis d’être plus transparent sur le prix de nos prestations.
Il est défini par le contrat de syndic régulièrement mis à jour par le ministère.
Aucun syndic n’a le droit de rajouter ou de modifier ce contrat.
La difficulté n’est donc plus ce cadre légal mais de déterminer le cahier des charges commercial adapté à votre copropriété.
Vous devez évaluer la qualité du cadre de travail que le syndic va proposer, définir un cahier des charges pour avoir un contrat qui répond aux besoins émis par le conseil syndical.
Nous ne sommes pas parfaits, mais vous ne trouverez aucun client qui pourra dire que nous n’assumons pas nos missions ni ne sommes pas responsables de nos actes.
Quand il nous arrive de faire une erreur, nous en assumons les conséquences.
Nous pensons que cette transparence permet de construire une relation dans la durée et c’est ce que nous recherchons avec nos clients.
Etre un partenaire de confiance.
Etre un interlocuteur dont le cadre de la mission est clair pour chacun.
Ces variables ne suffisent pas et il est nécessaire de mesurer la capacité du syndic à répondre aux besoins évolutifs des copropriétés.
Pour cette raison, vous devez évaluer la capacité de votre syndic et les compétences de son équipe de gestionnaires de copropriéytés à bien gérer votre copropriété.
Les métiers de l’immobilier sont en constante évolution pour des raisons essentiellement politiques. Chaque modification législative rend le cadre administratif et légal un plus rigide à chaque fois.
Au milieu de cette complexité grandissante, il est souvent difficile d’identifier les syndics qui assument la totalité des responsabilité qui sont définies par leur mandat.
Voilà les informations nécessaires qui permettent d’évaluer la qualité de travail de votre syndic.
C’est l’objet de deux articles sur les mises en concurrence des contrats des copropriétés et sur le contrôle du coût des travaux qui sont nécessaires pour une bonne gestion et l’optimisation des charges de copropriétés.
Voilà un critère bien subjectif.
Ces gestionnaires sont souvent dans des société de syndic de petites ou moyennes tailles car les relations sont plus faciles et permettent d’homogénéiser les pratiques, de faire monter en compétences, de créer une attention au besoin des collaborateurs.
Ensuite, ce sont des équipes stables qui ne changent pas régulièrement.
La difficulté de nos métiers et le manque de compétences font qu’investir dans une équipe stable est souvent la clef de la réussite.
Enfin, si le bouche à oreille est favorable à un syndic et que la société est en croissance, cela signifie souvent que la qualité de service s’y trouve.
Nos métiers sont des histoires d’hommes et de femmes engagés et formés, qui oeuvrent pour résoudre un problème et délivrer un service.
Ce sont bien les hommes qui travaillent au quotidien qui font la différence et feront la qualité de service. Ce sont eux :
Ils font la différence et le bien être dans les copropriétés.
Les syndics qui ne gèrent aujourd’hui que les urgences sont à fuire.
Ce sont des pompiers du quotidien.
Ce n’est pas un bon signe et nous refusons cette logique, car à terme c’est la qualité de service et nos équipes qui en pâtissent.
Pour toutes ces raisons, nos prestations ne sont pas les moins chères du marché mais les dizaines de nouveaux clients qui nous choisissent chaque année sont la preuve de la réussite de notre engagement.
Vous souhaitez changer de syndic ?
Quelle est la procédure pour en changer, comment signifier le changement de syndic et quelle est la réglementation en la matière ?
Toutes les réponses dans cette page…
Tout propriétaire peut faire la demande.
Ce propriétaire doit demander l’élection d’un nouveau syndic par lettre recommandée, en y joignant le nouveau contrat qu’il souhaite présenter. Il faut donc au préalable qu’il ait donc consulté un autre syndic et obtenu une proposition commerciale pour la gestion de la copropriété.
Le syndic en place a ainsi l’obligation de porter cette question à l’ordre du jour.
Le conseil syndical, qui contrôle et assiste le syndic, a dans ses prérogatives la possibilité de mettre en concurrence le syndic. La loi ALUR considère que cette mise en concurrence est une obligation mais il n’y a pas de contrainte ou de sanction à ne pas le faire.
Si vous êtes satisfait de votre syndic, nous vous conseillons de ne pas en changer et de le conserver précieusement.
Dans le cadre de l’assemblée générale, vous pouvez changer de syndic chaque année si le contrat du syndic est d’un an.
Chez agence IPV nous ne proposons à nos clients que des contrats d’un an afin de garantir la liberté de chacun.
Le conseil syndical doit avant tout établir un cahier des charges définissant le cadre des besoins de la copropriété et les prestations attendues.
Environ 6 mois avant la prochaine assemblée générale, le conseil doit commencer ses recherches sur la base de ce cahier des charges (nombre et durée des visites, nombre et durée des conseils syndicaux, nombre et durée de l’assemblée générale annuelle…).
Tous les contrats de syndic ont le même format, défini par la loi. La comparaison est donc aisée.
Quand vous débutez votre recherche, vous devez d’abord faire un choix soit d’un grand groupe dont les préoccupations sont prioritairement financières ou des indépendants plus ou moins structurés.
Dans le Vaucluse, une trentaine de structures exercent le métier en ayant construit les différentes compétences. Je ne compte pas le cas des indépendants seuls ou avec une comptable et une assistante qui aujourd’hui n’ont plus la capacité à suivre l’évolution des besoins de nos clients.
Il est assez difficile de connaître la qualité de service réelle d’un syndic.
Comment connaître l’attention qu’il portera à votre copropriété ? Comment mesurer sa réactivité ?
Pour choisir un bon syndic, il faut se renseigner, se fier aux avis clients, aux recommandations, aux bouche à oreille au travers des retours d’information de votre famille, de vos amis, de votre entourage ou via internet ou les réseaux sociaux.
En recueillant leurs expériences, vous commencerez à avoir une idée si le syndic consulté va répondre ou non à vos attentes.
C’est un premier filtre bien sûr et il faudra que le syndic tienne ses engagements.
Faites écrire au syndic leurs engagements car certains sont très forts pour faire des promesses orales et les oublier rapidement.
Les grands groupes ont plus de difficulté que les indépendants pour répondre aux besoins des clients. En cause ? Les contraintes imposées aux gestionnaires et le nombre important de lots qu’ils doivent gérer ne leur permettant d’avoir le temps nécessaire à la bonne gestion de tout leur portefeuille de copropriétés.
Choisissez en fonction de devis présentés mais n’oublier qu’un bon syndic c’est un rapport qualité-prix et pas seulement un prix!
Dans nos métiers, un bon syndic fait gagner de l’argent : méfiez-vous des syndics qui cassent les prix et qui ne font pas le travail.
Utilisez le bouche-à-oreille pour savoir qui est un bon syndic dans le Vaucluse et questionnez votre entourage.
Si c’est une démarche du conseil syndical, faites-le juste avant la vérification des comptes par lettre recommandée.
Le conseil doit proposer un syndic qu’il soutient, après avoir fait l’appel d’offres et comparé les devis. Idéalement il doit justifier son choix dans la convocation puis devant l’assemblée.
Télécharger ici un modèle de courrier à l’attention du syndic actuel
Environ un mois avant l’assemblée générale, allez voir chaque copropriétaire pour s’assurer de sa participation lors du vote.
Le jour J, il faudra 50% d’avis favorables plus une voix pour que le changement de syndic soit acté.
Si un syndic candidat n’a obtenu qu’un tiers des votes, il est possible de revoter à la majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965).
La sensibilisation peut se faire par courrier : le conseil syndical doit expliquer les déconvenues et déceptions à l’endroit du syndic en place et les motivations du changement.
L’élection se passe de manière traditionnelle : le syndic qui postule se présente, avant de sortir pour laisser place au vote.
Si le syndic en place recueille une majorité d’avis défavorables, alors l’assemblée générale passe à l’élection du syndic candidat.
L’objectif est de créer en amont un consensus autour de la proposition du conseil syndical. Si le conseil syndical est lui-même divisé, alors c’est que le moment n’est pas encore au changement.
Le jour de l’assemblée, demandez aux copropriétaires de voter. Si le nouveau syndic est élu, il rédigera le procès-verbal et organise avec l’ancien syndic la passation des dossiers :
Tout copropriétaire peut proposer l’élection d’un nouveau syndic à l’ordre du jour de la prochaine.
Si le syndic commet des fautes professionnelles dans le cadre de ses missions, sa révocation en cours de mandat est possible.
La loi ALUR permet une révocation du syndic si ce dernier a commis des fautes de gestion.
En revanche, il faut que la cause soit légitime et que cette révocation soit motivée.
Le contrat de syndic permet à un syndic de copropriété d’assurer le bon fonctionnement de votre immeuble. Il est d’une durée maximale de 3 ans mais il est recommandé de signer un contrat d’un an renouvelable indéfiniment.
Votre syndic doit apporter des documents légaux : carte valide pour exercer le métier, garantie financière et assurance.
Si tous les éléments sont réunis, le syndic doit être approuvé par l’assemblée générale.
Compléments pour bien s’y prendre :
S’il n’y a pas de fautes graves, le changement de syndic se fait à l’issue du mandat. L’assemblée générale devra avoir lieu avant la date d’échéance du mandat de syndic actuel.
Le conseil syndical synthétise d’abord ses besoins. Il doit donc préparer un cahier des charges. Ce document inclura entre autres le nombre et la durée des visites de syndic, le nombre de conseils syndicaux…
La loi ALUR incite vivement le conseil syndical à mettre en concurrence son syndic. En pratique, aucune sanction ne sera appliquée si ce n’est pas fait.
Il existe deux grands types de syndics : les grands groupes et les syndics indépendants. Les grands noms séduisent car ils possèdent un label et une identité bien visible. Mais en pratique, leurs gestionnaires ont des centaines de lots à gérer et très peu de temps pour développer une relation équilibrée avec les copropriétaires.
Cherchez donc aussi du côté des indépendants qui ont bonne presse et de bons avis clients
Faites venir le candidat syndic pour qu’il visite l’immeuble.
Demandez-lui ensuite un devis et comparez-le au syndic actuel.
Une fois que vous avez au moins un nouveau devis, vous pouvez comparer les offres sur la base du cahier des charges.
Enfin, préparez l’assemblée générale : le conseil syndical doit sensibiliser chaque copropriétaire vis-à-vis du changement et demander au syndic actuel d’inscrire la nomination d’un nouveau syndic à l’ordre du jour (envoyez un courrier recommandé avec avis de réception).
Deux votes auront lieu : la révocation du syndic actuel, puis la nomination du nouveau syndic. Découvrez comment se déroulent l’assemblée et le vote.
Si le syndic commet des fautes graves ou des fautes de gestion répétées (Engagement de dépenses sans autorisation, travaux d’entretien non réalisés, non souscription d’assurances obligatoires etc… ) vous pouvez en changer avant même la fin de son mandat.
Ces fautes vont en général de pair avec un syndic qui casse trop ses prix ou souvent lors des rachats que mènent les grands groupes.
Si vous ne voulez pas attendre la prochaine assemblée compte tenu des insuffisances constatées, le président du conseil syndical peux procéder à la convocation d’une assemblée extraordinaire (par lettre recommandée à chaque copropriétaire). Les copropriétaires représentant au moins le quart des voix peuvent également organiser cette assemblée.
Cette convocation doit avoir été précédée par une mise en demeure adressée au syndic de convoquer une assemblée générale spéciale avec les motifs de révocation et les résolutions à porter à l’ordre du jour. Cette mise en demeure doit être restée sans effet ou sans réponse satisfaisante.
Lors de l’assemblée, la révocation devra recueillir la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires et être motivée dans le procès verbal.
Si le projet de révocation totalise 1/3 des voix, l’assemblée peut procéder à un 2e vote à la majorité simple (majorité des seuls présents ou représentés).
Rappel : avant toute convocation pour révoquer votre syndic, vous devez procéder à la mise en concurrence des offres et avoir choisi un nouveau syndic (lire la page comment changer de syndic )
Si le conseil syndical ne prépare pas la révocation ou ne le souhaite pas, tout copropriétaire peut engager une procédure de référé auprès du Tribunal de grande instance (TGI). L’assignation sera alors adressée au syndic par un huissier de justice, choisi par vos soins.
Si le Tribunal reconnait les griefs contre le syndic, il fera alors perdre tout pouvoir d’exercice au syndic et fera nommer un administrateur provisoire (expert judiciaire ou personne physique et morale expérimentée). La nature de ses missions sera détaillée. Son mandat prendra fin quand l’assemblée aura nommé un nouveau syndic.
Cette procédure est réservée au cas les plus graves. C’est une procédure complexe, longue et onéreuse.
Nos résultats se mesurent sur tous les postes de charges : prime d’assurances, montant du poste chauffage collectif, qualité des clauses des contrats, etc.
Comment les honoraires sont-ils calculés?
Que contient un contrat de syndic?
Que coûte une gestion courante comparée aux prestations spécifiques?
Comment réduire les charges de la copropriété?
L’agence IPV vous explique tout en termes simples.
Le contrat de syndic est conclu entre le Syndic (un membre de la copropriété, une association ou un professionnel) et le Syndicat de Copropriété (les copropriétaires).
Ce document définit clairement les missions que doit remplir le syndic pour le compte du syndicat.
Ce contrat est obligatoire même si le syndic est bénévole. On trouve dans le contrat :
Les honoraires du syndic sont libres : c’est à l’Assemblée générale de se prononcer en faveur ou contre ces honoraires. C’est la raison pour laquelle l’Assemblée a tout intérêt à comparer plusieurs offres et devis.
Les honoraires sont ensuite inscrits au contrat. Si ce contrat est d’au moins 1 an, on peut y inclure une clause de révision annuelle des honoraires. Ces honoraires peuvent se diviser en 2 : les honoraires de gestion courante et les honoraires spécifiques. Voir ci-après.
Les honoraires de syndic sont à la charge de tous les copropriétaires. La somme à payer variera en fonction des tantièmes que chaque copropriétaire détient.
Le calcul de nos honoraires de syndic, dans le Vaucluse, suit deux principes simples :
Nos honoraires de syndic sont compétitifs par rapport aux prestations offertes et nous permettent de gagner de nouveaux clients.
En outre, nous les révisons chaque année : cela nous permet d’adapter nos offres à la législation et la demande de nos clients car il nous arrive également de les baisser. A chaque copropriété, son niveau de charges, d’honoraires de syndic et de prestations.
Nous privilégions la gestion participative des copropriétés pour mieux faire face aux contraintes législatives et proposer le meilleur service.
Nos honoraires de syndic de copropriété sont révisés chaque année, selon accord de l’assemblée générale pour faire face aux modifications constantes de la législation et l’évolution de la demande de nos clients.
Les nouvelles contraintes législatives se sont accumulées ces dernières années et le temps passé à les mettre en place également.
C’est pourquoi, nous souhaitons nous orienter vers la gestion de copropriétés participatives avec des copropriétaires actifs dans la gestion de leur immeuble, permettant une gestion collaborative à des prix raisonnables.
La gestion courante est rémunérée sur la base d’un forfait annuel.
Ce forfait et les modalités de paiement du dit forfait doivent être inscrits au contrat de syndic (loi Alur). Parmi les prestations courantes, on trouve :
Le forfait annuel dépendra des éléments plus ou moins objectifs :
Les charges courantes incluent la réfection du gros-œuvre (façades, toitures, escaliers…), la réparation ou la rénovation des canalisations, l’entretien des espaces verts, l’achat de produit d’entretien, les honoraires de syndic ou encore les primes d’assurance. En résumé, toutes les charges nécessaires à la bonne marche de la copropriété.
Le Syndicat de copropriété se réunit au moins une fois par an ; parmi tous les copropriétaires, on désigne quelques personnes qui formeront le Conseil Syndical, lien direct entre le Syndic et le reste des copropriétaires.
Tous les 3 ans, l’Assemblée doit étudier au moins 2 contrats de syndic (établis auprès de 2 syndics différents) : cette mise en concurrence doit garantir la meilleure prestation. Si l’Assemblée n’a pas de Conseil Syndical ou qu’elle le décide à l’unanimité, il est possible de déroger à la règle. Cependant, l’Assemblée ne peut renouveler un contrat tacitement : le vote doit avoir lieu.
Un syndic peut être révoqué si l’Assemblée Générale recueille une majorité de voix (article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Quant au syndic, il peut démissionner par lettre recommandée avec avis de réception, en respectant un préavis de 3 mois. Cette lettre sera adressée au président du Conseil Syndical ou, à défaut, à chaque copropriétaire.
Les prestations particulières font l’objet d’une autre facturation, sur la base d’un coût horaire ou d’un tarif convenu pour chaque prestation. La nature de ces prestations est définie par le décret du 26 mars 2015 :
Certains travaux ne relèvent ni de l’entretien courant des parties communes, ni de la maintenance des équipements communs. Ils sont donc facturés hors forfait annuel. Les études techniques, la surélévation de l’immeuble ou encore la transformation d’un équipement existant entrent dans ces travaux spécifiques.
Pour être adoptés, les travaux spécifiques doivent être votés en assemblée générale. Il doit y avoir une majorité de votes pour lancer les travaux. Les honoraires sont un pourcentage du montant hors taxes des travaux (art. 18-1 A loi 10 juillet 1965).
Quelques économies sont toujours possibles. Nous attirons votre attention sur les points suivant :
Mais la meilleure façon de faire des économies, c’est de trouver le meilleur rapport qualité/prix.
Chez l'agence Next Provence immobilier, nous l’avons bien compris et c’est pour cela que :
– nous ne surchargeons pas les portefeuilles de nos gestionnaires et les mettons dans les meilleures conditions pour bien gérer votre immeuble.
– Nous n’hésitons pas à refuser un nouveau contrat de syndic si nous ne pensons pas pouvoir le gérer correctement.
– Nous savons prévenir les impayés et les gérer à l’amiable le cas échéant. C’est essentiel pour éviter les surcoûts et les procédures chronophages.
Notre conseils pour trouver un bon syndic :
Demandez aux copropriétaires des immeubles voisins s’ils sont satisfaits de leur syndic. C’est le meilleur moyen de trouver un bon syndic. D’autant qu’il est pratique pour un syndic de gérer des immeubles proches les uns des autres.
Pensez aussi à demander au syndic sa carte professionnelle (vous pouvez aussi la demander auprès de la préfecture, mais si le syndic est de bonne foi et en règle, il n’a aucune raison de ne pas vous la présenter).
Chez l'agence Next Provence immobilier , nous pensons :
L’information technique est également partagée afin que les bonnes décisions puissent être prises.
Tous nos immeubles ont effectué un audit énergétique ou un DPE collectif quand ils disposent d’une chaufferie collective pour connaître et mesurer l’impact des travaux réalisés sur les économies de charges.
Le fait de réaliser les travaux avec toutes les informations nécessaires apporte une sérénité et un sérieux à la gestion des immeubles que vous retrouvez dans les prix de vente des appartements.
Cela ne fait pour nous aucun doute qu’un bien situé immeuble bien entretenu est mieux valorisé par le marché.
Chez l'agence Next Provence immobilier, nous avons centralisé toute la gestion des contrats fournisseurs
La responsable du service syndic analyse l’ensemble des contrats et met en concurrence les prestataires. Nous garantissons ainsi le meilleur qualité/prix à l’ensemble de nos clients.
Tous nos immeubles ont baissé leur poste chauffage collectif depuis 10 ans d’une moyenne de 15% !
Cette mise en concurrence est systématique pour tout ce qui a trait aux assurances, aux ascenseurs et au chauffage. Le nettoyage et l’entretien des espaces verts ne sont effectués qu’avec l’accord préalable du conseil syndical et avec le souci de favoriser la proximité et la qualité.
Mais dans le cadre d’un contrat de prestation de services, c’est le professionnalisme de l’intervenant prestataire qui prime, et non la réputation de l’entreprise pour laquelle il travaille.
Les copropriétaires ont souvent des difficultés à s’assurer que les prestations contractuelles des intervenants sont réellement respectées.
Au-delà du rapport qualité/prix qui figure sur le papier, notre rôle est de garantir ce suivi et faire en sorte l’entretien de l’ascenseur, de la chaufferie, des brûleurs ou encore de la cage d’escalier soit effectif.
Un bon syndic attentif aux dépenses, au recouvrement, aux relations au sein de la copropriété, un syndic qui réalise les interventions au bon moment permet d’éviter de très nombreuses difficultés et des contentieux.
Si votre copropriété a beaucoup de contentieux, c’est que probablement il y a un problème à analyser.
Depuis la loi ALUR et l’uniformisation des contrats (censée faciliter la comparaison des offres et la mise ne concurrence), les honoraires ont augmenté partout en France.
Méfiez-vous des prix proposés par les grands groupes. Ils ont les moyens de gérer de grandes copropriétés… mais c’est une gestion standardisée et souvent chère. Entre 2017 et 2018, on a pu observer une hausse moyenne de 20% des honoraires compte tenu des tâches additionnelles que la loi Alur a imposées.
Un syndic a pour mission de défendre les intérêts de la copropriété qui l’engage. Dans le cadre de son mandat, le syndic doit faire respecter le règlement intérieur, veiller au bon fonctionnement et à l’entretien de l’immeuble, gérer les comptes et la répartition des charges, rémunérer les prestataires et le personnel, récupérer les provisions spéciales pour travaux et met en application les décisions prises en assemblée générale.
Un bon syndic doit renégocier les contrats avec les prestataires chaque année et faire baisser vos charges. Si ce n’est pas le cas, envisagez le changement de syndic.
La difficulté de notre métier est de démontrer combien nous rapportons en terme financier et combien un professionnel de l’immobilier améliore et simplifie la vie et le service d’un immeuble.
Déposez votre demande et sous 24h vous devriez recevoir une estimation de nos services
Les honoraires de gestion des copropriétés sont très homogènes car la concurrence dans nos marchés est très importante.
Certains confrères sont à la recherche de parts de marché, là où d’autres (comme notre équipe) cherchent à faire leur travail le mieux possible avec la volonté d’être les meilleurs et de vrais artisans de leur métier.
Ces honoraires se calculent à partir:
Sur ces bases, le syndic va évaluer son engagement en terme de temps de travail et faire varier ses prix selon le ressenti qu’il a eu avec les membres du conseil syndical et sa visite de l’immeuble.
Ces honoraires sont donc compris entre 150 € TTC pour les très grosses copropriétés sans difficultés à 250€ pour les copropriétés moyennes avec des difficultés et 300€ pour les petites copropriétés qui ont à souffrir de problèmes d’entretien.
Le coût de gestion des honoraires de syndic dépend à 60% de la masse salariale, 25% des frais généraux, 15% servant à rémunérer les investissements, la direction et les bénéfices. Ces derniers sont souvent voisin de 3 à 5% du chiffre d’affaire.
