Le coût d'une gestion locative est de 25€ à 35€ (en tenant compte de la déductibilité fiscale) par mois pour un service et une sécurité juridique.
L’achat d’un bien immobilier pour placement nécessite une gestion active.
Si vous pouvez assumer tout ou partie de la gestion du bien, il est beaucoup moins risqué de confier la gérance à un professionnel de l’immobilier.
L’administrateur de biens exerce un métier de service : c’est un gérant professionnel qui sait sécuriser les loyers en prévenant les impayés, rédiger un bail conforme, trouvez des locataires responsables, recommandez les aménagements et travaux de décoration quand ils sont nécessaires, choisir des artisans qualifiés, assurer la conformité des déclarations fiscales…
Pour un propriétaire, avoir un gérant à ses côtés, c’est gagner en sérénité et avoir des garanties. Mise en location, maintenance, conseils techniques et juridiques… L’agence IPV assume tout ou partie de la gestion locative de votre patrimoine immobilier et engage sa responsabilité dans ses actes et ses conseils.
Les honoraires d’un gestionnaire sont libres.
Pour donner une fourchette de prix large, disons que la gestion locative d’un professionnel coûte entre 4 et 12% HT du montant annuel des encaissements du ou des biens dont il a la charge.
Pour un appartement qui a un loyer 700€, la moyenne du marché est à 7 % HTC.
Au-delà du pourcentage, il est important de regarder de près quelles services sont inclus dans le prix et le mandat de gestion.
Méfiez-vous des agences qui cassent les prix… leurs tarifs cachent souvent une gestion partielle voire une absence de véritable gestion et de suivi.
Chez AGENCE IPV, la gestion est sans surprise et aucun coût n’est caché . En moyenne une gestion chez nous coûte chaque mois entre 25 et 40€ .
Ces honoraires restent déductibles de vos revenus fonciers.
Les coûts de gestion varient beaucoup d’une ville à l’autre et même au sein de la ville, d’un quartier à l’autre. À Paris, le coût moyen est de 8% sur des loyers très élevés, à Avignon 7% sur des loyers beaucoup plus bas, etc.
L’agence Next Provence immobilier est petite entreprise indépendante si on la compare aux mastodontes du marché. C’est ce qui fait notre différence et notre force.
Chaque client a face à lui des personnes responsables et dédiées : un gestionnaire et un comptable .
Ce binôme est entourée en cas de nécessité d’un responsable juridique et contentieux, d’un coach en valorisation immobilière et décoration, d’artisans qualifiés pour les travaux et réparations..
Tous nos clients ont le numéro de téléphone portable et adresse mail de leur gestionnaire et comptable.
Quelle que soit votre situation, nous répondons à vos questions pour mieux guider vos choix :
Toutes ces questions sont complexes et évoluent au fil des changements politiques, administratifs ou fiscaux. Pour cela, une relation est personnalisée est primordiale.
Aujourd’hui pour bien gérer son patrimoine, il faudrait les services d’un expert-comptable, d’un fiscaliste et d’un avocat. Nous n’avons pas la prétention d’exercer ces métiers en tant que tel mais sur les domaines immobilier, nous saurons vous conseiller.
Notre rôle est d’être aussi présent avant même qu’un propriétaire n’achète afin de guider ses choix d’investissements.
Nous faisons ce métier car nous croyons aux belles expériences immobilières et nous nous devons de donner des informations fiables et pas celles qui font rêver. Il est à chaque fois en effet regrettable de voir arriver des clients à qui on a vendu du rêve et dont la rentabilité de l’investissement ne sera pas celle prévue lors de l’achat.
Vous trouverez de nombreux conseils dans le blog de l’agence.
Notre mission est d’éclairer vos choix, de vous éviter ces pertes financières et les soucis qui vont avec ces désillusions.
Faire le choix d’un administrateur de biens immobiliers dans le Vaucluse pour son patrimoine, c’est être accompagné par :
Bref, une agence qui fera en sorte que votre expérience immobilière soit réussie, qui y croit et met tout en oeuvre pour le faire.
La capacité d’une agence à vous garantir les loyers et des revenus réguliers est un critère de choix.
Chez Next Provence immobilier, vous bénéficiez de notre capacité à vous protéger de toute difficulté.
Vous n’imaginez pas toutes les difficultés et les pièges des situations que nous devons anticiper pour bien gérer votre bien.
Pour cela nous avons construit une équipe de professionnels qui a l’expérience des dossiers difficiles et la connaissance du marché locatifs, des lois et des procédures.
Chez Agence Next Provence immobilier nous gérons vos appartements, bureaux, locaux et maisons de A à Z, à Avignon et ses environs. Nous vous apportons touts les garanties et sécurisons vos loyers : pas d’impayés, vous percevez vos revenus à date fixe.
Chez Agence Next Provence immobilier rien n’est laissé au hasard. Tout est organisé, contrôlé, scanné, informatisé pour plus de simplicité pour que le service de gestion immobilière de votre appartement ou de votre maison soit réactif et efficace.
Il n’y a aucun intermédiaire entre le gestionnaire locatif et le client (propriétaire ou locataire), pas même une aide-comptable ou une assistante. Les relations sont directes entre le propriétaire , le locataire et son gestionnaire.
Le gestionnaire gère un portefeuille et centralise la totalité de l’information, y compris les informations comptables et juridiques.
En cas de difficultés particulières ou de questionnement, nous nous appuyons sur les comptables, notre juriste, notre responsable technique, notre coach travaux et déco, nos artisans partenaires.
Nous avons développé des outils au sein de l’agence qui nous permettent d’informer en temps réels nos clients de tous les échanges et documents de manière transparente et efficace.
Notre équipe de gestion immobilière et locative ne force pas une relation pour conclure une affaire. Nos relations contractuelles se font dans le plus strict respect et dans un climat de confiance mutuel. C’est là que nous donnons le meilleur de nous mêmes.
Aucun de contrat ne lie un client plus d’un an avec notre agence immobilière.
Satisfaire toutes les parties, le propriétaire et le locataire, n’a jamais cessé d’être pour nous l’objectif numéro 1.
Une relation harmonieuse entre l’administrateur de biens et le propriétaire permet au locataire une relation équilibrée où chacun a des devoirs, où le locataire paie ses loyers à temps et entretient le bien.
Une relation harmonieuse rend le propriétaire disponible : il est à l’écoute, volontaire pour assumer les travaux, content d’avoir des revenus réguliers et un locataire sérieux sur qui compter.
Tenter de trouver cette harmonie est pour nous gratifiant et motivant.
C’est ce que nous tentons de mettre en œuvre au quotidien.
Notre équipe applique un filtre pour prévenir les conflits. Ce filtre est fait de bon sens et d’objectivité.
Nous développons notre vision sur la qualité et les défauts de chaque appartement, pour savoir précisément ce qu’il faut faire, déterminer les travaux à entreprendre et trouver le loyer à appliquer.
Depuis notre création, nous avons enregistré très peu de conflits. Le responsable en gestion locative est l’arbitre médiateur : il doit être diplomate, impartial et digne de confiance pour tous. S’il peut éviter le conflit, il le fera.
Notre connaissance porte sur le Vaucluse, ses quartiers historiques, ses copropriétés, son marché immobilier et son histoire. Nous gérons tout type de biens (studio, appartement T1 et T2, duplex, loft, maison…) et dans tous le département.
Le chargé de gestion locative et immobilière est un facilitateur : nous appliquons la loi, une loi parfois difficile, une loi qui évolue continuellement. Quand un propriétaire nous confie son bien pour une mise en location, il a la garantie du travail bien fait, de notre expertise, de notre savoir-faire, de notre expérience.
Notre agence offre tous les services immobiliers : location, gestion, vente, achat, investissement, syndic. Cette pluridisciplinarité de nos métiers fait la richesse de nos équipes et la compétence de nos collaborateurs par les échanges entre eux.
L’expérience – c’est-à-dire le fait d’avoir été confronté à la quasi-totalité des problématiques, constitue notre expérience et fonde souvent nos conseils. C’est l’expérience qui nous permet de sécuriser la location, les revenus et les interactions. L’expérience nous permet d’anticiper les difficultés et d’éviter les pièges ; en générale, l’expérience et transparence vont de pair chez les administrateurs de biens.
Agence Next Provence immobilier c’est aussi une équipe mobile et disponible. Nos bureaux sont au cœur d'Avignon, Chateaurenard et Coustoulet. Bien située, notre agence est facile d’accès pour les clients qui désirent s’entretenir avec nous. La proximité favorise notre réactivité.
Nous travaillons essentiellement sur le département du Vaucluse. Nous gérons beaucoup d’appartements (T1, T2 et T3 principalement) mais nous travaillons avec tous les types de biens (maisons, lofts, villas…).
Tout le secret de la « gestion locative sur mesure » réside dans la qualité des relations que nous construisons avec les propriétaires . Nos clients sont nos meilleurs ambassadeurs.
Nous leur donnons volontiers la parole afin de continuer à échanger, partager et nous améliorer
Depuis sa création, Agence Next Provence immobilier a enregistré très peu de sinistres et d’impayés et assure à ses clients une récurrence de revenus.
Nous sélectionnons avec rigueur les locataires par du control, du questionnement et la prise de garants. Choisir les locataires n’a rien d’une tâche aisée : c’est un métier et un savoir-faire. Il faut avoir de l’expérience pour ne pas se tromper.
Le deuxième critère d’évaluation est le temps écoulé entre la fin d’un contrat de location et l’entrée d’un nouveau locataire dans le bien immobilier qui nous est confié. Ce délai doit être le plus court possible et nous louons plus vite que la moyenne des autres agences de location dans le vaucluse.
Consultez la page de nos résultats en location.
Nous nous améliorons chaque année sur ces deux critères en mesurant nos réussites et en analysant nos échecs. La transparence est l’une de nos caractéristiques, y compris sur les problèmes et difficultés rencontrés.
Notre expérience sur le Vaucluse, nous permet d’anticiper les difficultés et d’éviter les pièges. C’est ainsi que nous pouvons sécuriser les locations, les revenus et les relations avec les différents acteurs : propriétaires, locataires, prestataires…
Notre vision est chaque jour un peu plus précise sur le choix d’un bon locataire: son attitude, sa solvabilité et la cohérence entre son discours et les documents qu’il nous a fournis.
Ces documents sont analysés soigneusement pour détecter les falsifications : permis de conduire, avis d’imposition, bulletins de salaire…
Notre vision se porte aussi sur le marché immobilier, elle permet de guider nos propriétaires sur les travaux et réparations à entreprendre : certains sont nécessaires, d’autres non. Cette vision permet de positionner le loyer en conséquence.
Voilà les aspects sur lesquels nous nous entraînons tous les jours, sur lesquels notre œil s’éduque. Et nous parlons bien d’œil et d’émotions : quand vous rentrez dans un appartement, écoutez vos sens, faites le tour et au bout d’une minute faites un point sur votre ressenti ; de même avec le locataire. Ce ressenti, doublé d’une grille de lecture objective, permet un travail de qualité et un bouche-à-oreille favorable.
Consultez la page de nos résultats en location d’appartements.
Une personne de notre équipe est dédiée aux travaux, à l’évaluation des prestataires, aux devis et au suivi technique. Ce savoir-faire internalisé est important.
Un devis technique est obligatoire pour chaque intervention sauf s’il y a urgence.
Nous voyons l’immobilier vauclisien à long terme : nous évaluons régulièrement les entreprises prestataires pour fournir le meilleur rapport qualité/prix.
Nous avons négocié des prix pour les chauffe-eaux, les robinets, les chaudières gaz et certains travaux d’électricité : les prix obtenus pour ceux-ci sont ainsi 20 % moins chers que les prix du marché non négociés.
L’un des enjeux de la location d’appartements est de créer des espaces locatifs confortables avec une réelle qualité de vie dans le Vaucluse pour des locataires qui prendront soin en retour de la location dans laquelle ils habitent.
Il ne suffit plus de simplement passer un coup de blanc sur les murs, de refaire l’électricité ou encore d’installer des radiateurs électriques standards.
Nous avons au sein de l’agence les compétences de valorisation immobilières ( réagencement, décoration, optimisation d’espace..). Pour la mise ne oeuvre nous nous entourons de plusieurs entreprises de rénovations complètes et nous évitons que les travaux d’appartements s’éternisent sur plusieurs mois.
L’attente de nos locataires est claire : trouver un appartement où il fait bon vivre et dans lequel ils se sentiront chez eux. On ne peut faire de gestion locative sans avoir cela en tête.
L’attente de nos propriétaires est tout aussi claire : trouver un bon locataire sur Avignon et ses environs.
Nous allons dans le sens de la demande : nous offrons une bonne qualité d’occupation et des loyers de marché, car elle incite nos locataires à rester.
En rénovant joliment les appartements (le joli ne coûte pas plus cher) , nous valorisons le bien immobilier et nous augmentons le loyer, ce qui a pour effet d’attirer et de retenir de meilleurs locataires.
Nous espérons ainsi montrer aux propriétaires qu’ils ont intérêt à effectuer ces travaux.
Leur bonne exécution est contrôlée par nos équipes.
Vous cherchez une agence pour louer et gérer vos biens immobiliers?
N’hésitez pas à nous contacter ou faire une demande de devis ci-dessous .
La gestion immobilière commence quand un locataire s’installe dans un logement (appartement ou maison), d’un local ou d’un bureau.
Un gestionnaire va donc percevoir les loyers, embaucher les prestataires pour assumer les travaux nécessaires, gérer les litiges et entreprendre d’éventuelles actions en justice, assumer les charges et impôts requis…
Un gestionnaire propose en général une solution complète qui inclut aussi la mise en location de votre bien ainsi que la gestion des relations avec le syndic.
C’est un expert qui vous enlève toute la charge de gestion. Vous gagnez en sérénité et surtout il vous évite de commettre des erreurs qui peuvent vous coûter très cher.
Gérer un patrimoine est un métier compliqué et chronophage que vous ne devriez pas assumer seul(e) car il faut :
Tout investisseur immobilier n’a pas, initialement, l’intention de passer tout son temps à gérer ses biens… Il investit dans l’immobilier pour générer des revenus « passifs » et réguliers, sans les inconvénients de la gestion locative et avec le moins de risques possibles.
Si vous avez plusieurs biens à gérer ou que vous vivez loin de votre bien, la gestion locative a un intérêt supplémentaire.
Dans tous les cas, la multiplication des tâches administratives et la complexité fiscale incitent de plus en plus de propriétaires à s’entourer d’un gestionnaire expérimenté.
Les critères que nous appliquons pour déterminer le coût de la gestion locative chez Agence IPV :
Le coût d’une gestion locative oscille entre 30€ et 50€ mensuel, avant impact fiscal.
Tous les honoraires de gestion locative et mises en location sont déductibles des revenus fonciers.
Pour une personne taxée à 25% plus la CSG, l’impact financier réel est de 25 à 35€ maximum, tous les mois.
Plus vous êtes « fiscalisé », plus le coût réel de votre gestion immobilière s’allège.
Pour 25 à 35€ par mois après fiscalité, avez-vous vraiment envie de vous occuper
des annonces,
des travaux,
des charges de syndic,
de la régularisation des charges,
du quittancement des ordures ménagères,
de la location du bien,
de la rédaction du bail,
des états des lieux
de la relation parfois conflictuelle avec le locataire
…..
Si la réponse est NON, contactez-nous .
Nous nous ferons un plaisir de vous accompagner
Choisir son locataire dans le Vaucluse est l'étape la plus importante pour réussir la gestion et s'assurer des revenus réguliers.
Nous réalisons tous les ans plus de 150 locations d’appartements et de biens immobiliers neufs ou anciens dans le Vaucluse et ses alentours.
Nous louons en moyenne les appartements en moins de 35 jours et ce délai passe à 27 jours pour les appartements neufs.
La rapidité de location est le critère numéro 1 pour évaluer la qualité de travail d’une agence immobilière à Avignon.
Notre objectif est simple : mettre rapidement le bien sur le marché, dès que le propriétaire autorise sa mise en location et que le prix du loyer est défini :
La vacance locative moyenne du marché dans le Vaucluse est de 80 jours .
Nous sommes des spécialistes de la location dans le Vaucluse et surtout des appartements neufs .
Le prix des locations d’appartements que nous obtenons est en moyenne de 5% au dessus de la moyenne du marché: 12,6€ le m en 2016.
Notre objectif est de louer vite mais aussi de louer bien, c’est-à-dire de trouver un candidat locataire solvable et responsable qui restera le plus longtemps possible.
Vous garantir des revenus stables : En 15 ans d’expérience sur le marché immobilier vauclusien, notre agence a enregistré très peu de sinistres et garantit à ses clients des revenus stables, des locations d’appartements rapides à des locataires sérieux, des honoraires compétitifs et adaptés.
Si vous n’avez jamais eu de litiges avec vos locataires pour la rédaction d’un état des lieux, |
Sécuriser votre location, c’est nous déléguer la mise en location en tout ou partie afin de vous protéger juridiquement et d’éviter les loyers impayés.
Quel est le coût de cette sécurité?
Un maximum de 13€ TTC le m² de votre appartement.
Ces honoraires de location sont en plus déductibles de vos revenus (l’état en prend une partie en charge, entre 30 et 55%).
Le coût de ces 10 prestations est :
– de 10€ le m² pour le locataire,
– compris entre 450€ TTC et 1000€ TTC sans qu’il soit inférieur à 10€ le m² pour le propriétaire.
Le tarif de cette prestation est :
– plafonné à 3€ le m² pour la partie à la charge du locataire,
– de 3€ le m² au propriétaire pour tous les appartements avec un minimum de 100€ TTC, un maximum de 250€ sans qu’il soit inférieur à 3€ le m
Exemples:
Coût à la charge du propriétaire | Coût à la charge du locataire | |||
Commission Location | Etat des lieux | Commission Location | Etat des lieux | |
Pour un studio de 30 m² | 450,00 € | 100,00 € | 300,00 € | 90,00 € |
Pour un T2 de 48 m² | 480,00 € | 144,00 € | 480,00 € | 144,00€ |
Pour un T3 de 60 m² | 600,00 € | 180,00 € | 600,00 € | 180,00 € |
Pour un T4 de 90 m² | 900,00 € | 250,00 € | 900,00 € | 250,00 € |
Pour un T5 de 120 m² | 1 000,00 € | 250,00 € | 1 000,00 € | 250,00 € |
Si vous souhaitez des prestations de location à la carte, voici ce que nous vous proposons :
Chez Agence Next Provence immobilier, avec l’expérience de nos années d’activité, nous avons appris à anticiper les conflits et les litiges.
Quels sont les litiges auxquels un propriétaire bailleur peut être confronté?
Un locataire ne paie pas son loyer pour plusieurs raisons :
Les dégradations coûtent chères en soi et représentent un manque à gagner ; pendant que vous effectuez les travaux, l’appartement ne peut être mis en location.
Ces dégradations n’ont rien à voir avec la vétusté due aux affres du temps. Il est normal de devoir faire des travaux de rénovation de temps à autre type peinture, réfection d’un sol vétuste ou des joints…
En revanche, les dégradations sont des actes volontaires de vandalisme qui endommagent sérieusement votre bien.
En outre, le locataire qui s’adonne à des dégradations a tendance à être un très mauvais voisin : il ne serait pas étonnant de recevoir des plaintes pour tapage nocturne…
Il est recommandé de contacter les anciens propriétaires d’un candidat locataire pour connaître son historique : si ce locataire a déjà dégradé un appartement, il y a de fortes chances qu’il recommence. C’est une question de bon sens : prévenir, plutôt que guérir.
Qu’un locataire soit minutieux et exigeant est une bonne chose.
Cela démontre que la personne est sérieuse et qu’elle veut que la location se passe bien. Mais certains locataires sont par nature querelleurs, c’est-à-dire qu’ils contestent tout systématiquement, que ce soit lors de la signature du contrat, pour effectuer des travaux de rénovation ou entreprendre la moindre amélioration.
Ces personnes vous harcèlent à coups de téléphone et vous devenez vite leur psychologue particulier.
Chez Agence IPV, nous avons appris à identifier ces personnes et vous éviter ce genre de relation conflictuelle et pénible.
Il est des locataires qui, une fois le contrat de location arrivé à terme, ne quittent pas les lieux. Autrement dit, vous vous retrouvez avec des personnes qui vivent chez vous sans payer le moindre loyer.
Comment expulser ses personnes ? Comment les raisonner ? L’affaire devient vite un calvaire qu’il vaut mieux s’épargner.
Expulser quelqu’un n’est ni une partie de plaisir ni une mince affaire. C’est une perte considérable d’argent, de temps et d’énergie.
Chez Agence IPV nous nous sommes dotés de compétences juridiques et d’un service contentieux afin de gérer ces problématiques pour nos clients dès le début et sans attendre .
Du jour au lendemain, votre locataire a disparu sans laisser de traces.
Combien de temps s’écoulera avant que vous en ayez vent ? Difficile à dire. Toujours est-il que vous vous retrouvez avec des impayés. Parfois, les locataires quittent les lieux en laissant des affaires sur place et un frigo plein de denrées périmées et malodorantes. Affaires que vous devrez enlever vous-même, sans parler du nettoyage intense.
Pour aller plus loin, vous pouvez lire les articles concernant les procédures à engager en cas de contentieux avec vos locataires: La phase pré contentieuse en cas de contentieux locatif Les procédures en cas d’impayés : le commandement de payer & l’assignation au tribunal Procédures en cas d’impayés : la signification de la décision, l’expulsion & le recouvrement |
Voici donc l’aperçu des nombreux litiges auxquels un propriétaire peut être confronté.
Et ces cas deviennent monnaie courante si vous ne passez pas par une agence rigoureuse, capable de filtrer les candidatures.
Vous souhaitez confiez la gestion de vos biens à un professionnel de l’immobilier?
Si la réponse est oui, contactez-nous
Nous nous ferons un plaisir de vous accompagner.
L’une des responsabilités d’un agent immobilier qui conclut une location est d’évaluer la solvabilité du locataire, pour garantir le paiement des loyers en temps et en heure.
Pour cette raison une étude de solvabilité est nécessaire.
Cette étude approfondie est réalisée sur la base des documents que nous sommes en droit de demander aux candidats. Ces documents font ensuite l’objet de vérification au niveau de l’authenticité, de la cohérence et prise de contact direct.
Chez Agence Next Provence immobilier, nous évaluons environ 1200 dossiers de locataires par an.
Sachez que pour 50€, certaines candidats locataire n’ont pas de mal à obtenir :
Etudiant
Salarié
Retraité
Autres statuts
Pour éviter ces faux dossiers, deux options s’offrent à nous : envoyer un email ou appeler directement l’employeur et l’ancien propriétaire. La deuxième option est préférable, car les emails se perdent ou sont ignorés. En outre, le téléphone permet d’écarter tout faux numéro tout en obtenant parfois des informations précieuses.
Quelles questions poser ?
Précisez l’objet de votre appel et ajoutez que vos questions ne prendront que quelques minutes de son temps.
ATTENTION : que l’employeur refuse de répondre ou reste injoignable ne discrédite nullement le candidat locataire.
Quelles questions poser ? :
Reprendriez-vous votre locataire actuel ou ancien locataire ? Pourquoi ? Pour quelles raisons ?
Internet est un formidable outil d’investigation : vérifiez l’identité du locataire et de l’employeur sur LinkedIn.
Quand écarter un locataire de votre liste de candidats ?
Une personne qui a des difficultés à son travail est un risque pour le propriétaire. Une personne solvable est une personne responsable, qui a les moyens de payer son loyer et qui le paye en temps voulu.
Si ces filtres sont importants, cela ne suffit pas à garantir le paiement des loyers.
Pour en savoir plus sur ce thème, vous pouvez également lire notre article Comment éviter les loyers impayés. |
Vous souhaitez confier la gestion locative de votre bien à un professionnel ?
Contactez-nous, c’est avec plaisir que nous vous accompagnerons.
L’objectif est de choisir un locataire sérieux.
Mais qu’est-ce qu’un locataire sérieux et comment le choisir ?
C’est candidat qui présente bien.
Une personne responsable qui trouvera normal de vous fournir les papiers quand vous les lui demanderez.
Une personne qui répondra aux questions sans se faire prier.
Bref, out le contraire d’une personne dépassée par son boulot, sa famille qui a laissé des dettes aux anciens propriétaires ou dont le comportement a généré des nuisances aux voisins.
Imaginons que je demande un garant au candidat locataire. Si la personne est fiable, elle trouvera aisément un proche ou un ami pour se porter caution. Souvent, le montant des revenus n’est pas le critère essentiel, mais la capacité à se faire cautionner, à être crédible vis-à-vis de son entourage.
Trouver un locataire sérieux, c’est choisir une personne solvable et responsable.
Il faut sécuriser votre appartement et s’assurer qu’il sera entretenu par un locataire qui sera assuré et assumera les tâches locatives courantes comme le ramonage et l’entretien de chaudière gaz, le nettoyage des filtres de la clim, le changement d’une chasse d’eau si elle coule…
Au taux d’impayés de l’agence.
Chez Agence IPV, notre politique de recrutement des candidats locataires est rigoureuse : nous enregistrons un taux d’impayés de 0,12 % TTC des montants encaissés, et ce depuis 18 ans !
Nous avons toujours enregistré très peu de sinistres, raison pour laquelle nous avons pu négocier avec les compagnies d’assurance une assurance de loyers impayés le plus faible de la région du Vaucluse à 1,8% TTC pour nos clients propriétaires bailleurs.
Depuis que la société est créé, nous n’avons eu qu’un seul dossier difficile, qui a finalement trouvé une issue favorable.
Les droits des propriétaires sur les documents à demander sont restreints par la loi. Alors que les banques ont accès à des sources d’informations efficaces, ce droit est refusé au bailleur.
Le locataire peut avoir fait de la prison, vous n’aurez pas le droit de le savoir.
Il faut donc vérifier l’identité, la solvabilité et l’authenticité des documents et nous devons nous contenter des documents suivants :
L’authenticité des documents est primordiale : exigez de voir des documents originaux ! Et des documents récents !
Notre agence dispose de moyens pour détecter les faux dossiers et les faux revenus. Avec Photoshop, n’importe qui peut se faire un faux avis d’imposition en 2 minutes, un faux permis de conduire, etc.… Nous en avons déjà vu un certain nombre et avons l’oeil !
À une époque, quand nous n’avions pas encore nos outils de détection, nous recevions 2 ou 3 faux dossiers tous les mois. Nous supposons qu’ils sévissent toujours sur les sites de particuliers.
Un candidat locataire qui ne fournit pas sa documentation ou qui ne répond pas à nos demandes est « disqualifié » d’entrée de jeu. Notre objectif est de trouver un locataire intéressé, responsable et transparent.
Le coût de logement ne devrait jamais dépasser 30% du revenu du locataire. C’est une règle traditionnelle dans nos métiers qui a fait preuve de sa fiabilité car elle correspond au bon sens.
Nous pouvons nous écarter légèrement de la règle – selon les personnes et le ressenti – mais nous restons assez fermes sur ce point. C’est une règle de bon sens appliquée depuis des décennies et à laquelle nous restons fidèles.
Outre la solvabilité du locataire, c’est la qualité de l’entretien qui donne le ton de la relation à venir. C’est la condition indispensable pour générer des revenus stables et sûrs.
La première impression est décisive, à commencer par la tenue et l’attitude .
Lors de nos entretiens avec les candidats, nous nous assurons aussi qu’il y ait une cohérence entre le discours du locataire et les documents fournis, à travers une série de questions clés.
Autre aspect important : estimer si le locataire sera solvable à long terme, sans problèmes majeurs. Cette solvabilité est directement liée à la qualité du métier exercé. Si la personne n’exerce qu’un job alimentaire, nous considérons que c’est une personne à risques.
Nous privilégions les métiers stables, dans lesquels la personne a développé de vraies compétences sur le long terme, avec un salaire sécurisé et fixe. Un métier qui assure à la personne une qualité de vie et une certaine stabilité financière.
Mais ne nous leurrons point, le locataire idéal n’est jamais vraiment à l’abri de difficultés financières : Licenciement, Maladie, Divorce…
Si le propriétaire ne dispose pas des moyens financiers en cas de décalage du paiement des loyers, nous recommandons la garantie loyers impayés pour une couverture maximale.
Pour aller plus loin dans l’investigation, nous pouvons nous entretenir avec l’actuel propriétaire du candidat locataire, afin de recueillir des informations véridiques sur le comportement de la personne.
Un propriétaire n’a aucune raison de mentir, sauf s’il veut justement se débarrasser du locataire, auquel cas vous aurez des doutes (des compliments trop flatteurs, une hésitation dans la voix…).
Les questions sont les suivantes :
Dans 82% des cas, nous exigeons un garant, parfois deux. Si le locataire est sérieux, il trouve toujours un parent ou un proche pour se porter garant.
Cas classique : un parent qui se porte garant pour son enfant.
Nous savons aussi par expérience que les locataires de qualité sont exigeants, car ils sont conscients qu’ils ont le choix : ils ont raison.
Si le locataire passe ces « filtres » , nous contactons le propriétaire pour lui présenter le dossier et lui demander son accord.
Puis après accord, nous programmons la signature du contrat de location.
Les candidats qui n’ont pas été retenus reçoivent un mail (il est important de garder une trace des échanges). Nous ne mentionnons pas la raison qui nous a poussée à rejeter un dossier, sauf si le candidat nous en fait la demande.
La loi interdit toute discrimination sur la base du genre, de l’âge, de la couleur de peau, etc. L’agence est au fait de la loi et la respecte : tout rejet de candidature sera basé sur la procédure détaillée plus haut : Documentation en règle, Solvabilité, Qualité des échanges (mail, téléphone, entretien)
Même si le dossier est nécessairement validé par le propriétaire, l’agence se sent responsable de la mise en location et a fortiori du locataire qu’elle recommande.
Optez pour une agence immobilière pour gagner du temps et bénéficier de l’expertise d’un professionnel.
Les frais de gestion avoisinent les 6 à 7% TTC de votre loyer annuel. Ces frais sont déductibles de vos revenus
Positionner un loyer est difficile car les loyers peuvent varier d'un maximum de 10% selon le marché. Pour cette raison, nous réalisons des études de positionnement du loyer dans son marché toutes les 3 semaines.
Nous louons 150 appartements, bureaux et locaux commerciaux chaque année.
Nos outils permettent de positionner le prix de votre appartement pour trouver un locataire solvable.
Si vous souhaitez plus de renseignements sur notre service en gestion locative
Le loyer auquel votre bien immobilier va être présenté sur le marché immobilier Vauclusien est stratégique.
Le loyer doit correspondre à ce que vous mettez en location et au confort que vous offrez à vos candidats locataires.
Il est important d’avoir conscience qu’à confort égal, le loyer ne sera pas le même dans toutes les commines du Vaucluse.
De plus, vous ne pourrez pas prétendre à un loyer élevé si vous louez par exemple un appartement meublé avec 3 meubles qui se courent après et encore moins si ils viennent de l’appartement de votre grand mère.
Combien le locataire sera prêt à payer pour le bien que vous lui proposez?
En tant que propriétaire particulier, vous ne serez pas toujours objectif. C’est là où un professionnel va vous aider dans l’estimation de votre loyer et vous aidera également dans l’amélioration de votre appartement pour mieux louer (plus vite et plus cher).
Une chose sensée est à retenir : un prix raisonnable qui reflète l’état de votre bien, fidélisera votre locataire.
Si vous entrez sur le marché avec un loyer 20% au-dessus de la moyenne du marché, vous diminuez vos chances de louer vite et bien et perdrez des semaines et des loyers.
Une étude de positionnement préliminaire est donc nécessaire pour ne pas perdre de temps ni de loyers. Chez Agence IPV, à chaque nouvelle location ou chaque remise en location nous réalisons cette étude de concurrence.
Regardez comment votre appartement va se positionner par rapport à la concurrence en terme de prix et ne vous contentez pas des moyennes ou du loyer précédemment payé.
Sachez aussi que le prix du loyer varie en fonction des saisons : de juin-juillet à janvier-février, un bien immobilier peut se louer jusqu’à 10% de moins.
La valorisation de votre bien immobilier est essentielle.
La valeur du loyer d’un appartement augmente s’il est propre, bien placé, bien équipé et meublé pour les petites surfaces, s’il est joliment rénové ou décoré, avec des finitions et des détails soignés, si les espaces sont ouverts et aérés, s’il a une belle vue ou une vue dégagée, s’il dispose d’un stationnement, s’il est à côté des commerces et bien desservi par les transports en commun …
Si vous souhaitez augmenter le prix de votre loyer et générer une pérennité de vos revenus, notre équipe saura vous apporter tous les conseils nécessaires pour valoriser votre patrimoine.
Certains appartements ne se louent pas ou difficilement en raison des fluctuations du marché immobilier dans le Vaucluse et de l’état de confort de l’appartement.
Il ne sert à rien de lutter contre le marché.
Avoir une fausse idée du prix du loyer engendre des pertes : perte de temps et perte d’argent, absence de loyer, charges locatives et ordures ménagères à votre charge.
Plus la demande locative est forte, plus le prix pourra grimper dans la fourchette qui lui correspond et pourquoi pas déborder si la demande surpasse l’offre (même si ce ne sont pas les conditions actuelles du marché immobilier dans le Vaucluse).
En somme, la rareté et la qualité du bien sont les critères décisifs qui permettent de fixer le prix réel du loyer de location.
La notion de saisonnalité du marché
Le nombre des locations varie en fonction des saisons et les prix de mise en location doivent être évalués en fonction du mois.
Sur le graphique ci-après, l’été est la saison la plus propice aux locations, avec un pic au mois d’août.
Pourquoi y a-t-il plus de déménagements et de demandes entre mai et août ? Parce qu’il est plus aisé de déménager quand l’on est en congés et parce que les enfants ne changent pas d’école en cours d’année.
Le prix du loyer n’est jamais figé.
Chez Agence IPV, nous développons depuis plus de 10 ans des outils statistiques pour rendre compte de ces fluctuations de prix à nos clients et positionner le bien dans le marché au moment de la location.
Si au bout de 3 semaines ou 1 mois de mise en publicité, le bien n’est pas loué, une étude complète de positionnement est alors envoyé au client et nous discutons avec lui des décisions à prendre pour une location rapide.
Une fois le montant du loyer fixé, le bien doit passer en publicité .
L’annonce immobilière joue un double rôle : donner une information fiable sur le bien à louer et justifier le prix
L’annonce permet aux propriétaires de louer un bien, mais aussi une expérience :
Le visiteur doit ressentir un vif enthousiasme en voyant les photos, la vidéo ou la visite virtuelle.
Une impression qui sera renforcée lors des visites, d’où l’importance du professionnalisme de l’agent immobilier en charge de votre bien que se soit pour la rédaction de l’annonce, la prise de photo, la réalisation d’une vidéo ou d’une visite virtuelle. Le candidat locataire doit s’imaginer vivre dans l’appartement et prendre possession des lieux.
Contactez-nous directement ou n’hésitez pas à nous demander une estimation de loyer en remplissant le formulaire ci-dessous.
La labellisation des appartements est une question stratégique. Par la labellisation, nous valorisons les appartements qui ne présentent aucun défaut et qui présentent des signes distinctifs (par exemple une vue exceptionnelle).
Ces appartements labellisés ont un charme particulier et plaisent. Nous souhaitons donc les valoriser et mettre en avant.
Comment louer un appartement rapidement dans le Vaucluse ? Les candidats locataires ne s’attardent que quelques secondes sur une annonce pour savoir si un correspond ou non à leurs attentes. Une bonne annonce immobilière doit donc répondre sans détour aux questions qui intéressent l’internaute : à quoi ressemble l’appartement à louer ?
Quand est-il disponible ? Meublé ou vide ? Quel mobilier ? Quel loyer ? etc.
Découvrez ici comment nous faisons ressortir votre annonce du lot et comment nos agents de location retiennent l’attention du candidat locataire à Marseille.
L’attention de l’internaute se porte d’abord sur les photos, en particulier la première. Les photos permettent de se projeter dans l’appartement à louer : pendant quelques secondes, les locataires vivent une expérience par procuration.
Le rôle de nos agents et de notre service est de produire des photos qui reflètent votre appartement tout en le mettant en valeur. L’objectif étant de provoquer un véritable « coup de cœur » chez l’internaute, avant même sa visite.
Un titre accrocheur n’a rien à voir avec le baratin : « L’appartement dont vous avez toujours rêvé ! » ; « Une affaire en or ! NE PASSEZ PAS À CÔTÉ ! » ; « Pourquoi payez si cher ! Ce T2 est fait pour vous ! »
Ce genre d’annonces immobilières dans le Vaucluse ne trompe personne ou presque ; et les locataires que vous attireriez avec de telles accroches ne sont pas recommandables non plus. Un titre accrocheur doit informer l’internaute sur le prix et les caractéristiques les plus enviables de l’appartement à louer.
Une bonne description n’est pas très longue : elle reprend les informations importantes du titre, entre un peu dans le détail et passe en revue les meilleures caractéristiques de l’appartement et du quartier.
Les éléments d’une bonne description :
Nos agents de location accompagnent de manière professionnelle, dans le Vaucluse, les propriétaires dans tous les aspects de la location, de l’élaboration des annonces à la signature du contrat, en passant par la promotion du logement à louer et l’organisation des visites. Contactez-nous pour parler de votre projet.
Une fois l’annonce immobilière rédigée, il faut en faire la promotion dans le Vaucluse.
La quasi-totalité des locataires cherche une location via internet et les sites d’annonces immobilières. Nous faisons de la publicité sur toutes les plus grandes plateformes internet de mises en location et surtout les plus efficaces en nombre de contacts.
Il faut commencer à publier 6 semaines avant que l’appartement soit vide. C’est la solution idéale.
Mais comme les délais de préavis ont été réduits à un mois, il faut mettre en ligne dès que savez que votre locataire va partir, soit le plus tôt possible. Heureusement que les locataires ont parfois la politesse de nous informer un peu avant de l’envoi de leur lettre de préavis, car la loi est devenue une contrainte.
La meilleure saison pour mettre un logement à louer commence en mai et prend fin en août. Le nombre de déménagements diminue en effet quand les mauvais jours reviennent. Il faut donc être vigilant et ne pas laisser passer cette bonne période de location.
Nous diffusons les annonces 24h après la confirmation de remise en location par le propriétaire, sur tous les plus gros portails immobiliers (seloger.com, leboncoin, logic-immo) mais également sur notre site qui nous apporte de nombreux contacts.
Grâce à ces sites et au nôtre, nous recevons en moyenne 40 appels téléphoniques et 25 mails tous les jours de candidats locataires.
Nos agents de location utilisent également notre base de prospects, ce qui nous permet de faire le lien entre les propriétaires et les candidats.
Selon l’étude menée en 2016 par l’ARCEP, 56% des Français de plus de 12 ans utilisent au moins un réseau social. Ce chiffre dépasse les 80% pour la tranche 18 – 39 ans. De nombreux locataires utilisent ces réseaux sociaux pour chercher des locations intéressantes.
L’Agence Next Provence immobilier est présente sur les principaux réseaux sociaux : Facebook, Twitter et une chaîne YouTube pour nos vidéos.
Si vous souhaitez nous confier la gestion de votre appartement ou nous demander des renseignements, n’hésitez pas à nous contacter ou faire une demande de devis grâce au formulaire ci-dessous. Nos agents vous répondront.
Si nous faisons bien notre sélection du profil du locataire, souscrire une assurance des loyers impayés n'est pas nécessaire. Mais il faut que vos finances vous permettent de faire face à des décalages de trésorerie.
N'oubliez pas non plus, qu'un accident de la vie peux remettre en question l'équilibre financier de votre locataire.
Nous proposons à nos clients propriétaires une garantie loyers impayés à 1,8% TTC des encaissements en option . Cette assurance permet de percevoir les loyers en cas d’impayés et de couvrir les frais de remise en état de votre bien immobilier en cas de dégradations par le locataire.
Si ce pourcentage est aussi bas, c’est que nous maintenons chez Agence Next Provence immobilier un taux de sinistres des impayés à des niveaux très bas dans le Vaucluse.
Ce faible taux de sinistralité nous permet de négocier au mieux le coût et les garanties (pas de franchise, garantie illimitée, prise en charge des dégradations & frais de procédures) dont nous faisons profiter nos clients propriétaires.
Pour en savoir plus, lire l’article dédié àcette couverture de loyers impayés.
Depuis la loi Duflot, le propriétaire d’un appartement en copropriété doit s’assurer en responsabilité civil.
Or les compagnies d’assurance ne proposent pas ce contrat d’assurance responsabilité civile : nous devons donc souscrire des contrats d’assurance PNO (Propriétaire non occupant) pour le compte de nos clients.
Si cette assurance est assez peu mis en cause dans les sinistres et dégâts, elle intervient en cas de sinistres dans un appartement vacant ou si les garanties de la multi-risques habitation du locataire sont insuffisantes.
La vacance locative est la non-location du bien immobilier entre deux locataires.
Une assurance vacance locative va palier l’absence de locataire et la perte des loyers pendant ce temps.
La garantie vacance locative prend effet deux mois après la date du préavis légal, après libération de l’appartement. Quand l’immeuble est neuf, et là on parle de carence, celle-ci prend effet 3 mois après remise des clés.
Nous proposons exclusivement cette assurance pour les appartements neufs, lors des premières locations.
Notre tarif est de 1,8% TTC qui inclut une franchise de 2 mois. Cette garantie est limité à 12 mois pleins (sur 9 ans consécutifs) à raison de 5 mensualités par location.
Quand nous assurons les immeubles en pleine gestion (un propriétaire détient l’immeuble dans sa totalité), nous proposons des tarifs entre 0,8 et 1€ le m².
La police d’assurance est de très bonne qualité, avec une intercalaire qui – à notre connaissance – assure les meilleures garanties du marché tous sinistres confondus (aucune franchie sauf en cas de vandalisme).
Pourquoi souscrire une garantie de loyers impayés ?
Parce que bien choisir ses locataires offre une garantie qui contribue à réduire fortement le risque d’impayés mais ne garantie pas les accidents de la vie ou les retournements de carrière.
Pour couvrir ce risque, nous proposons à nos clients une garantie couvrant les loyers impayés et les dégradations matérielles.
En plus des garanties, du temps et du soin que nous apportons à choisir les candidats locataires, nous pouvons vous proposer une couverture de loyers impayés et de dégradations locatives.
Le taux de cette assurance optionnelle est de 1,8% TTC .
Ce prix est à notre connaissance le plus compétitif du marché. Ce taux bas signifie que nous avons peu de sinistres et que nous choisissons nos candidats locataires avec rigueur.
Avec cette assurance, dès le premier impayé et sans franchise, le paiement du loyer et des charges est assuré ainsi que les frais d’avocat et d’huissier dans leur intégralité.
Sont également prises en charge les dégradations volontaires du locataire (coups de pieds dans les murs ou portes, portes arrachées…) dans la limite de 7500€.
Notre politique n’est nullement d’inciter nos clients à souscrire systématiquement cette assurance. Cette option se souscrit lors de l’entrée du locataire et vous pouvez l’arrêter à tout moment.
Seulement 15% de nos clients la souscrive
Il s’agit surtout d’une assurance pour l’investisseur qui ne peut supporter un trou de trésorerie en cas d’impayés ou de décalage de loyers.
Cette option permet de s’assurer contre les accidents de la vie des locataires. Même le locataire idéal n’est pas à l’abri de complications financières suite à un chômage, un divorce, une maladie… il y a donc toujours un risque d’impayé, même minime.
Les travaux de réfection rendus nécessaires étant déterminés par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie des locataires. L’indemnisation des frais de remise selon les modalités définies ci-dessus sera effectuée dans la limite de 7500 euros maximum. Le solde restant à la charge du propriétaire.
Pour plus d’informations sur nos méthodes de travail et nos résultats, vous pouvez aussi consulter la rubrique « Gestion locative » |
Vous souhaitez confier la gestion locative de votre bien à un professionnel de l’immobilier?
N’hésitez pas à nous contacter, c’est avec plaisir que nous répondrons à toutes vos questions et que nous vous accompagnerons dans votre projet immobilier.
Conseillère en location
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